Forex Indonesia, adalah situs yang membahas tentang Broker Forex Terbaik dan terpercaya dan direkomendasikan, dinilai dari perbandingan menyeluruh dari sisi pelayanan yang diberikan serta ulasan para penggunanya. Forex adalah sebuah produk investasi yang melakukan jual-beli valas /mata uang asing dengan memprediksi pergerakan harga valas. Transaksi dilakukan dengan memperhatikan berita dari berbagai Negara dan bagan indikator ekonomi, juga melakukan analisa teknis.


Pembahasan Pinjaman Federal Housing Administration (FHA)

Apa itu Pinjaman Federal Housing Administration (FHA)?

Pinjaman Federal Housing Administration (FHA) adalah hipotek yang diterbitkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui dan diasuransikan oleh FHA. Dirancang untuk peminjam berpendapatan rendah hingga sedang, pinjaman FHA menawarkan pembayaran uang muka minimum dan skor kredit yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional.

Pada tahun 2020, Anda dapat meminjam hingga 96,5% dari nilai rumah dengan pinjaman FHA (artinya Anda harus membayar uang muka hanya 3,5%). Anda membutuhkan skor kredit minimal 580 untuk memenuhi syarat. Jika skor kredit Anda jatuh diantara 500 dan 579, Anda masih bisa mendapatkan pinjaman FHA asalkan Anda dapat membayar uang muka 10%. Dengan pinjaman FHA, uang muka bisa Anda dapatkan dari tabungan, hadiah uang dari anggota keluarga, atau hibah sebagai bantuan untuk pembayaran uang muka.

Semua faktor ini membuat pinjaman FHA populer dikalangan para pembeli yang baru pertama kali membeli rumah.

 

KUNCI PENTING

  • Pinjaman FHA adalah hipotek yang didukung pemerintah federal yang dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang yang mungkin memiliki skor kredit lebih rendah dari rata-rata.
  • Pinjaman FHA memerlukan uang muka minimum dan skor kredit yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional.
  • Pinjaman FHA diterbitkan oleh bank dan lembaga pemberi pinjaman yang disetujui, yang akan mengevaluasi kualifikasi Anda untuk pinjaman tersebut.
  • Pinjaman ini datang dengan batasan dan terdapat batas pinjaman tertentu yang tidak ditemukan dalam hipotek konvensional.

Penting untuk dicatat bahwa FHA tidak benar-benar meminjamkan Anda uang untuk hipotek. Sebaliknya, Anda mendapatkan pinjaman dari lembaga pemberi pinjaman yang disetujui FHA, seperti bank, dan FHA menjamin pinjaman tersebut. Untuk alasan tersebut, beberapa orang menyebutnya sebagai pinjaman berasuransi FHA.

Anda membayar jaminan tersebut melalui pembayaran premi asuransi hipotek kepada FHA. Lembaga yang memberi anda pinjaman menanggung risiko yang lebih kecil karena FHA akan membayar klaim kepada lembaga pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar pinjaman.

Penting: Pinjaman FHA menawarka pembayaran uang muka dan kredit yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional, namun pinjaman tersebut memiliki banyak persyaratan ketat.

 

Memahami Pinjaman FHA

Pinjaman FHA mengharuskan Anda membayar dua jenis premi asuransi hipotek — Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) dan MIP Tahunan (dikenakan biaya bulanan). UFMIP setara dengan 1,75% dari jumlah pinjaman pokok (pada 2020).(1) Anda membayar biaya ini pada saat penutupan, atau dapat dimasukan ke dalam pinjaman. Jika Anda membutuhkan pinjaman rumah sebesar $350.000, misalnya, Anda akan membayar UFMIP sebesar 1,75% x $350.000 = $6.125. Pembayaran disimpan ke dalam rekening bersama yang dibuat oleh Departemen Keuangan AS, dan dana tersebut digunakan untuk melakukan pembayaran hipotek jika Anda gagal membayar pinjaman.

Terlepas dari namanya, Anda melakukan pembayaran MIP Tahunan setiap bulannya. Pembayaran berkisar dari 0,45% hingga 1,05% dari jumlah pinjaman pokok, tergantung pada jumlah pinjaman, panjang pinjaman, dan rasio pinjaman terhadap nilai loan-to-value . Biaya MIP biasanya 0,85% dari jumlah pinjaman. Jika Anda memiliki pinjaman $350.000, misalnya, Anda akan melakukan pembayaran MIP tahunan sebesar 0,85% x $350.000 = $2,975, atau $247,92 per bulan. Hal Ini dibayar dan belum termasuk biaya UFMIP.

Anda akan melakukan pembayaran MIP Tahunan selama 11 tahun atau selama masa pinjaman, tergantung pada masa pinjaman dan LTV.

BERAPA LAMA ANDA MEMBAYAR PREMI ASURANSI HIPOTEK TAHUNAN (MIP)

Persyaratan

LTV% BAGAIMANA ANDA MEMBAYAR
MIP TAHUNAN?

≤ 15 tahun

≤ 78% 11 tahun

≤ 15 tahun

78,01% hingga 90%

11 tahun

≤ 15 tahun

> 90%

Istilah pinjaman

> 15 tahun

≤ 78% 11 tahun

> 15 tahun

78,01% hingga 90% 11 tahun

> 15 tahun

> 90%

Istilah pinjaman

Anda mungkin dapat mengurangi jumlah biaya yang akan Anda bayarkan dalam premi; namun, Anda harus merinci pengurangannya — alih-alih mengambil pengurangan standar (sebanyak $24.400 untuk pajak 2019 yang jatuh tempo pada April 2020 jika Anda menikah dan mengajukan permohonan bersama) —untuk melakukannya.

 

Sejarah Program Pinjaman FHA

Kongres membentuk Administrasi Perumahan Federal (FAH) pada tahun 1934, di tengah Great Depression. Pada saat itu, industri perumahan sedang dalam masa sulit: Tingkat kegagalan pembayaran dan penyitaan meroket, pinjaman dibatasi hingga 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek — termasuk jadwal pembayaran jangka-pendek ditambah dengan pembayaran akhir — menyulitkan bagi banyak pembeli rumah untuk membayar. Akibatnya, AS menjadi negara penyewa rumah terbanyak, dan hanya 40% rumah tangga yang memiliki rumah mereka sendiri.

Untuk mendorong pasar perumahan, pemerintah menciptakan program pinjaman federal berasuransi dengan tujuan mengurangi risiko kepada pemberi pinjaman dan membuat para peminjam menjadi lebih mudah untuk memenuhi syarat untuk melakukan pinjaman rumah. Tingkat kepemilikan rumah di AS terus naik, mencapai 69,2% pada tahun 2004 tertinggi sepanjang masa, menurut penelitian dari Federal Reserve Bank of St. Louis. (Pada kuartal keempat tahun 2019, berada diangka 65,1%.) [2]

 

Jenis-jenis Pinjaman FHA

Selain hipotek tradisional pertama, FHA menawarkan beberapa program pinjaman lainnya, termasuk:

  • Program Home Equity Conversion Mortgage– program hipotek terbalik membantu manula berusia 62 tahun atau lebih untuk mengubah ekuitas di rumah mereka menjadi uang tunai sambil mempertahankan hak milik rumah. Anda dapat memilih cara menarik dana, baik sebagai jumlah bulanan tetap atau jalur kredit (atau kombinasi keduanya). [3]
  • FHA 203 (k) improvement load merupakan unsur dalam biaya perbaikan dan renovasi tertentu dimasukan ke dalam pinjaman. Pinjaman yang satu ini memungkinkan Anda untuk meminjam uang untuk pembelian rumah dan perbaikan rumah, yang mana dapat sangat membantu jika Anda tidak memiliki banyak uang tunai setelah melakukan pembayaran uang muka. [4]
  • Program Energy Efficient Mortgage FHA adalah konsep yang serupa, tetapi program ini bertujuan untuk melaukan peningkatan terhadap sesuatu yang dapat menurunkan tagihan utilitas Anda, seperti isolasi baru atau pemasangan sistem energi surya atau angin yang baru. Idenya adalah bahwa rumah hemat energi memiliki biaya operasi yang lebih rendah, sehingga menurunkan tagihan dan membuat lebih banyak tersedianya pendapatan untuk pembayaran hipotek. [5]
  • Section 245(a) loan — suatu program untuk para peminjam yang mengharapkan penghasilan mereka meningkat. Di bawah Section 245(a) loan  program, Graduated Payment Mortgage dimulai dengan pembayaran bulanan awal yang lebih rendah yang secara bertahap meningkat dari waktu ke waktu, dan Growing Equity Mortgage telah menjadwalkan peningkatan pembayaran pokok bulanan yang menghasilkan jangka waktu pinjaman yang lebih pendek. [6]

5 JENIS PINJAMAN FHA

JENIS PINJAMAN FHA

APA ITU

Hipotek Tradisional

Hipotek yang digunakan untuk membiayai tempat tinggal utama

Home Equity Conversion Mortgage

Hipotek terbalik yang memungkinkan pemilik rumah yang berusia 62 tahun ke atas untuk menukar ekuitas rumah dengan uang tunai

Program FHA 203 (k) improvement

Hipotek yang mencakup dana ekstra untuk membayar perbaikan rumah hemat energi yang dimaksudkan untuk menurunkan tagihan listrik Anda

Program Energy Efficient Mortgage FHA

Hipotek yang mencakup dana ekstra untuk membayar perbaikan rumah hemat energi yang dimaksudkan untuk menurunkan tagihan listrik Anda

Section 245(a) loan

Graduated Payment Mortgage (GPM) dengan pembayaran awal bulanan yang lebih rendah yang secara bertahap meningkat (digunakan ketika pendapatan diperkirakan akan naik), dan Growing equity Mortgage (GEM) dimana kenaikan yang dijadwalkan dalam pembayaran pokok bulanan yang menghasilkan jangka waktu pinjaman yang lebih pendek

 

FHA vs. Pinjaman Konvensional

Rangkum angkanya: Pinjaman FHA tersedia untuk individu dengan skor kredit terendah 500. Jika skor kredit Anda adalah antara 500 dan 579, Anda bisa mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka 10%. Jika skor kredit Anda 580 atau lebih tinggi, Anda bisa mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka hanya 3,5%. Sebagai perbandingan, Anda biasanya membutuhkan skor kredit minimal 620, dan uang muka antara 3% dan 20%, untuk memenuhi syarat untuk mendapat hipotek konvensional.

Untuk pinjaman FHA atau hipotek apa pun Anda harus setidaknya telah lewat dua tahun dari masa kebangkrutan kecuali Anda dapat menunjukkan kebangkrutan tersebut terjadi karena keadaan yang tidak terkendali. Anda harus setidaknya telah tiga tahun dibebaskan dari segala penyitaan dan menunjukkan bahwa Anda berupaya membangun kembali kredit yang baik. Jika Anda menunggak federal students loans atau pajak penghasilan, Anda tidak akan memenuhi syarat.

 

PINJAMAN FHA VS. PINJAMAN KONVENSIONAL

PINJAMAN FHA

PINJAMAN KONVENSIONAL
Skor Kredit Minimum 500

620

Uang muka

3,5% dengan skor kredit 580+ dan 10% untuk skor kredit 500 hingga 579 3% hingga 20%

Ketentuan Pinjaman

15 atau 30 tahun

10, 15, 20, atau 30 tahun

Asuransi Hipotek MIP Awal + MIP Tahunan untuk 11 tahun atau masa pinjaman, tergantung pada LTV dan panjang masa pinjaman

Tidak ada jika uang muka minimalnya 20% atau setelah pinjaman dibayarkan ke 78% LTV

Premi Asuransi Hipotek

Di muka: 1,75% dari pinjaman + Tahunan: 0,45% hingga 1,05% PMI: 0,5% hingga 1% dari jumlah pinjaman per tahun
Hadiah Uang Muka 100% uang muka bisa menjadi hadiah

Hanya sebagian yang bisa menjadi hadiah jika uang muka kurang dari 20%

Program Bantuan Uang Muka

Iya Tidak

 

Pertimbangan Khusus

Pemberi pinjaman Anda akan mengevaluasi kualifikasi Anda untuk pinjaman FHA seperti halnya pemohon hipotek. Namun, Alih-alih menggunakan laporan kredit Anda, pemberi pinjaman dapat melihat riwayat pekerjaan Anda selama dua tahun terakhir serta catatan riwayat pembayaran lainnya, seperti pembayaran utilitas dan pembayaran sewa. Anda dapat memenuhi syarat untuk pinjaman FHA jika Anda mengalami kebangkrutan atau penyitaan, asalkan Anda telah membangun kembali kredit yang baik. Secara umum, semakin rendah skor kredit Anda dan uang muka, semakin tinggi suku bunga yang akan Anda bayar untuk hipotek.

Perlu diingat, ketika Anda membeli rumah, Anda mungkin bertanggung jawab untuk mengelurkan biaya tertentu seperti pinjaman biaya organisasi, biaya pengacara, dan biaya appraisal. Salah satu keuntungan hipotek FHA adalah penjual, pembangun rumah, atau pemberi pinjaman dapat membayar sebagian dari biaya penutupan ini atas nama Anda. Jika penjual kesulitan menemukan pembeli, mereka mungkin hanya menawarkan bantuan kepada Anda saat penutupan sebagai pemanis kesepakatan.

Seiring dengan skor kredit dan kriteria uang muka, ada persyaratan hipotek khusus pinjaman FHA yang diuraikan oleh FHA untuk pinjaman ini. Pemberi pinjaman Anda harus menjadi pemberi pinjaman yang disetujui FHA dan Anda harus memiliki riwayat pekerjaan yang stabil atau telah bekerja untuk bos yang sama selama dua tahun terakhir.

Jika Anda wiraswasta, Anda membutuhkan dua tahun riwayat wirausaha yang sukses, didokumentasikan oleh laporan pajak dan neraca year-to-date serta laporan laba rugi. Jika Anda sudah berwiraswasta selama kurang dari dua tahun tetapi lebih dari satu tahun, Anda mungkin masih memenuhi syarat jika Anda memiliki pekerjaan yang solid dan riwayat pendapatan selama dua tahun sebelum berwirausaha dan wirausaha tersebut serupa atau pekerjaan tersebut berkaitan. Anda harus memiliki nomor Jaminan Sosial yang sah, bertempat tinggal secara sah di AS dan cukup umur di negara Anda untuk menandatangani hipotek.

 

Pertimbangan Hipotek Khusus

Biasanya, properti yang dibiayai harus menjadi tempat tinggal utama Anda dan harus ditempati pemiliknya. Program pinjaman ini tidak dapat digunakan untuk investasi atau properti sewaan. Rumah-rumah yang terpisah dan semi-terpisah, rumah-rumah kota, rumah-rumah petak dan kondominium-kondominium dalam proyek-proyek kondominium yang disetujui FHA semuanya memenuhi syarat untuk pembiayaan FHA.

Rasio front-end Anda (pembayaran hipotek, biaya HOA , pajak properti, asuransi hipotek, dan asuransi pemilik rumah) harus kurang dari 31% dari pendapatan kotor Anda. Dalam beberapa kasus, mungkin Anda akan disetujui meski dengan rasio 40%.

Rasio back-end Anda(pembayaran hipotek dan semua hutang konsumen bulanan lainnya) harus kurang dari 43% dari pendapatan kotor Anda. Namun, dimungkinkan untuk disetujui dengan rasio setinggi 50%. Selain itu, Anda memerlukan penilaian properti dari penilai yang disetujui FHA, dan rumah harus memenuhi standar minimum tertentu. Jika rumah tersebut tidak memenuhi standar dan penjual tidak menyetujui perbaikan yang diperlukan, Anda harus membayar biaya perbaikan pada saat penutupan (dana disimpan dalam escrow hingga perbaikan dilakukan).

 

Batas Pinjaman FHA

Salah satu batasan pinjaman FHA adalah bahwa mereka memiliki batasan pada seberapa banyak Anda dapat meminjam. Ini ditetapkan oleh wilayah tempat Anda tinggal, dengan daerah berbiaya rendah memiliki batas lebih rendah (“floor”) daripada pinjaman FHA biasa dan daerah berbiaya tinggi memiliki angka lebih tinggi (“ceiling”). Lalu ada daerah “pengecualian khusus” — termasuk Alaska, Hawaii, Guam, dan Kepulauan Virgin AS — di mana biaya konstruksi yang sangat tinggi membuat batas-batas tersebut semakin tinggi. Di tempat lain, batas ditetapkan pada 115% dari harga rumah rata-rata untuk negara, sebagaimana ditentukan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS.

Tabel di bawah ini mencantumkan batas pinjaman 2020

BATAS PINJAMAN FHA 2020

JENIS PROPERTI

AREA RENDAH BIAYA
‘FLOOR’
AREA BIAYA TINGGI
‘CEILING’
DAERAH PENGECUALIAN KHUSUS

Satu unit

$331.760 $765.600

$1,148,400

Dua unit

$424.800 $980.325

$1,470,475

Tiga unit $513.450 $1,184,925

$1,777,375

Empat unit

$638.100 $1,472,550

$2,208,825

 

Bantuan Pinjaman FHA

Pinjaman FHA bukan tanpa nilai lebih: Setelah Anda memilikinya, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan pinjaman jika Anda mengalami kesulitan keuangan yang sah — seperti kehilangan pendapatan atau kenaikan biaya hidup — atau mengalami kesulitan dalam pembayaran hipotek bulanan. Program Modifikasi Rumah Terjangkau FHA atau Home Affordable Modification Program (HAMP) FHA, misalnya, dapat membantu Anda menghindari penyitaan secara permanen dengan menurunkan pembayaran hipotek bulanan Anda ke tingkat yang terjangkau.[7] Untuk menjadi peserta dalam program ini, Anda harus berhasil menyelesaikan rencana pembayaran uji coba dimana Anda melakukan tiga pembayaran terjadwal — tepat waktu — pada jumlah yang lebih rendah dan dimodifikasi.

 

Putuskan Apa yang Terbaik untuk Anda

Pinjaman FHA mungkin terdengar bagus, namun itu bukan untuk semua orang. Ini tidak akan membantu mereka yang memiliki skor kredit kurang dari 500. Bagi mereka yang memiliki kredit buruk, pinjaman pribadi mungkin bisa menjadi pilihan. Di sisi lain, calon pemilik rumah yang mampu membayar uang muka yang besar mungkin lebih baik memilih hipotek konvensional, karena mereka bisa menghemat lebih banyak uang dalam jangka panjang melalui suku bunga yang lebih rendah dan premi asuransi hipotek yang disediakan pemberi pinjaman konvensional.

Seperti yang dikatakan oleh Administrasi Perumahan Federal, pinjaman FHA “tidak akan mengakomodasi mereka yang membeli dengan harga yang lebih tinggi dari spektrum harga – juga tidak dimaksudkan untuk itu. Program pinjaman FHA diciptakan untuk mendukung pembeli rumah ‘berpenghasilan rendah dan sedang’, ‘terutama mereka dengan uang tunai terbatas yang disimpan untuk pembayaran uang muka. ”

 

Sumber: https://www.investopedia.com/terms/f/fhaloan.asp

Mau tau berita terbaru Forex Indonesia? Gratis!

Info Artikel dan promosi Terbaru, akan di email ke Anda